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法拍房如何正确购买?

发表时间:2020-9月 浏览量:365

什么是法拍房?

答案:法拍房是指法院司法拍卖房产。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房产司法拍卖,以拍卖所得金满足债权。

对于法拍房,人们的第一反应就是便宜,但是大家生活里都有常识,去买个东西,往往贵有贵的道理,便宜有便宜的理由。法拍房同样如此。它价格便宜所以很多人觉得很划算,其实高收益和高风险是对等的。我们来看看房屋拍卖的优缺点。

优点:

1、不限购。除北京深圳等一线城市外,在不少城市买法拍房源是不要求购买人有购房资格的。

2、价格低。这种资产一般都是因为债权问题处理,所以价格会低很多。第一次拍卖一般是市场价的85折,流拍一次后将为原来的8折。一般经过三次流拍后,价格会很低。

缺点:

1、付款方式需一次性付款,不能贷款:绝大部分都需要一次性全款。就算是公告上写了可以贷款,也要先把房屋的尾款结清,取得房产证之后,再去法院指定的银行去办理贷款,平添了很多正常房屋贷款不需要交的费用。

2、房屋交接存在很多不确定性的风险:当房子产权过户后,房子确实属于你了,但是法院可不负责清房,房屋的交付工作要自己解决。遇到赖着不走的,很难处理,尤其是住着七老八十的老人,你碰都不敢碰一下,人家就是不搬走,你买了房也搬不进去呀。还有可能原房主和他人签订了年限很长的租赁合同,比如二三十年,你只能干看着人家住在你的房子里,可能很久都住不进去。

3、无法落户的风险:目前没有法律规定取得房产证后可以强制他人迁出户口,所以户口问题也得自己处理,原户主能不能迁出,存在很大的不确定性。你无法落户也就意味着你精打细算买的法拍学区房却眼睁睁的用不了。

4、债务关系复杂的风险:房屋司法拍卖多牵扯到复杂的债务关系,很可能存在多次抵押,还会存在民间借贷,高利贷等,你办完手续入住了,他们会经常上门讨债,让你剪不断理还乱。

5、高额的税费的风险:一般法拍房的税费都由买房者支付,除了正常的契税,营业税,印花税等税费,还有可能你摊上的是非“满五唯一"的主,那还有差价的20%的个人所得税等着你呢,这些具体情况是怎样的,必须提前弄清楚,否则你买的价格可能并不比正常的二手房便宜,可能还贵了。

6、牵扯很多欠款的风险:法拍房一般是由于原房主存在债务问题,资不抵债,才会走这个程序进行拍卖的房子。这种房子很可能拖欠了多年的物业费,水电费,燃气费,暖气费,广播电视费,如果加上违约金还有一大笔费用。

比如一年拖欠7千,十几年下来可能就是10多万,这个费用可是你要承担的哦,最后很可能你高高兴兴买了房子,却买来了一堆欠款。

7、产权不清晰的风险:法拍房的土地性质很重要,如果是小产权房,本身就没有房产证,你也无法取得房产证,无法正常出售,存在很多不确定的风险。

如果该法拍房的产权是属于夫妻共同所有,那一方拍卖,另一方来追究,或让你赔偿因你购房而给他的财产造成的损失,你也会有不小的麻烦。

可以说,法拍房的便宜,正是因为它的缺点造成的。所以,买卖这种房子,一定要特别小心。

换句话说,这种房子适合房产投资高端玩家,资金量很大,且有很深的社会关系,能够对购买的法拍房知根知底,摸清法拍房来龙去脉的人,而作为普通老百姓,或者刚需,尽量别碰,水太深了,小心进去出不来!

总之,法拍房存在的原因,很多是因为处理债权关系,从宏观角度来看,就是处理躺在银行里的垃圾资产,修复资产负债表的。比如某些老板拿房子抵押还不上钱的。这类资产,也只是借助了本轮房价热潮,才成功解决掉,或者说成功找到资产接盘方。

特别注意,银行内部有很多种债务处理办法,但这类资产最终能流出银行体系,不被银行工作人员及其亲朋好友内部消化,本身已经说明其价值不高。

不了解房产的人,可能只看拍卖价格,以为捡到了便宜,实际上却是花了很多钱,只买了一本房产证和一大堆麻烦。这种便宜可是要付出代价的,衡量个人承担风险的能力,我选择远离。

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