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法拍房买了之后房产证怎么办?

发表时间:2020-11 浏览量:365

买法院的拍卖房要谨慎,房产证好办,但买房可不单是房产证的事儿!

提示:司法拍卖房产不是一般人随便买的,购买法院拍卖房存在户口、交付、税费等多种风险,因购法拍房上当后悔不已的事儿很多,一定要谨慎小心,调查清楚再决定!

房屋司法拍卖是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(房屋产权人)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

购买法院拍卖的房产,拍卖后可由法院通知房管部门协助过户,除非出现极特殊情况,否则大部分法拍房源,正常过户是没有问题的。但是房产这项财产,你想得到、使用它的全部功能,可不是一个房产证这么简单的。实践中购买拍卖房产的风险也不少!

因为房屋是强制拍卖的,很可能遭遇原产权人拒不配合的情况,与一般自行购房相比,会面临一些未知风险。最大的风险有三种:

1、税费风险。

刚才提到购买法拍房法院可以通知房管部门过户,但是在过户手续中,房管部门该收的税费可一分不少都要收,这笔钱可不在法院的拍卖款中。

有些房产可能面临高额税费,如果竞拍人事先没了解到位,到时可能会悔青了肠子。

有一则最近的法拍房新闻就是这种事儿:阿奇(化名)最近留意到淘宝上的司法拍卖房,原计划拍下房子给小孩上学使用,没想到一轮折腾下来捡了个“烫手山芋”。3月16日,阿奇以369万元拍下翠华花园一处房产,事后经计算发现税费高达242万元。如果以拍卖价成交,阿奇至少要支付611万元,高出市场成交价格45万元。

2、户口风险。

购买司法拍卖房中如果有原业主的户口,原业主不迁户口,法院可不管!

户口问题是中国特色,如果是购买二手房,合同里可以约定违约金,对方不迁户口可以要求承担违约责任,以此制约。虽然法院管不了强制迁出的事儿,但至少违约金是个制约措施。

但购买法拍房则不同,本身就是强制拍卖,人家原房主如果不愿意迁或无处可迁,法院完成拍卖只管收钱,可不管这事儿。至于另行起诉,没有依据法院也没处理。除了少数地区户籍部门有直接强制迁出的政策外,大部分地区的户籍部门是束手无策的。

所以,购买居住性质的法拍房时,最好先核实下有无户口,如果有提前问问当地户籍部门有无解决方案。问清楚了再决定能不能买!

3、司法拍卖房产最大的坑是“不交吉”!

说起来户口和税费问题还不是法拍房最大的坑,法拍房最坑人的是‘不交吉’的情况,如果竞拍人不懂“不交吉”这个专业术语是什么意思,稀里糊涂拍下了一套不交吉的房产,那被坑死都没处喊冤去!

法院拍卖的房产,在拍卖时有的是里面没住户的,有的是里面有住户的。这些住户,有的是房主本人,有的是之前已经出租的(而有的租期可能很长,比如几年、十年,甚至就是故意了阻碍拍卖提前签的。) 请注意,从法院拍卖得到的房产,如果里面有诠户,法院未必有义务帮着清走原住户。

法院拍卖有交吉、不交吉的说法,不交吉就是指的只管过户,不管交房。即使是法院应该清理也承诺清理的房子,有些也会因为居住人年龄特别大等“特殊原因”,法院不能真正执行到侠。

因为购买法拍房长时间不能收房,法院也无法执行的事儿虽然比例不那么高,但确实各地都有发生。尤其是碰到一些老人等特殊情况,法院强制执行多年都腾不出来房的案子也是有的。

对这种不交吉的房子,也许一些有特殊背景的人有能力解决,但一般普通很可能毫无办法。我听说过拍卖得到的房产几年不能实际控制,降价百万低价贱卖都没人愿意接手的事儿。

司拍的房产一般比市价低20%左右,成了投资者捡漏的聚集地,另外司拍的房产没有税,特别适合豪宅别墅等买卖交易手段。2017年北京上海参与司拍不限购,也成了入住京城的手段之一,去年下半年北京也要求满五年社保才能参拍了。司拍的房产几乎都是债务纠纷,三角债四角债,多角债。要看清法院是否清退房屋原有人员,普通老百姓是腾退不了原房主,或债主的,还有租户。法院一般只出具执行书,拿着执行书去房管局过户。房产证是能办下来,主要问题是能否入住,能否腾退房屋。

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