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买二手房子要注意什么?

发表时间:2020-5月 浏览量:365

谢邀!买二手房本身就比较复杂,不仅仅是在交易程序上,而且更重要的是在房源的相关确认上,而题主还没有通过中介,所以,很多细节值得注意,下面为你分析一下,供你参考。

一、买二手房细节:确保产权清晰

看到有的朋友也在说,买二手房要检查房内水电线路安全问题、房内家具问题等,其实,重点放在这些上,真的是本末倒置。买二手房,最重要的就是确保产权清晰,也就是说售房人对该房屋拥有产权,而且房子没有抵押,房子如有共同产权人也需要共同产权人认可同意出售,此外,还要关注房产有没有其他遗留问题,比如是否为继承等等。

房屋产权是交易的根本,也是你们交易可能发生问题的根源。可能有的人说,如果产权有问题,房子在房产所就不能正常交易,还有房产所把关呢?这样的想法大错,为啥?试想,到房屋交易中心去过户,都是后期阶段了,你前面合同也签了,预付款也付了,真到了那个时候,麻烦就大了,就算你最后赢了,毕竟被耽误的是你啊!也许你买其他的房子早就搞定了,而如果晚几个月买房,房价也许就上涨了5%到10%,其中的损失只有你自己承担了,这绝非危言耸听。

所以,买房前就确保产权清晰,最好要求房主出示产权证书,避免后续的可能麻烦。

二、买二手房细节:户口迁出问题

很多人买房就是为了落户口,为了孩子的教育问题,但是如果原户主不迁出户口,你就不能将户口迁入。而户口的问题还比较麻烦,公安机关只能协助办理,但是如果原房主不迁出他们根本没办法,所以,在户口迁出问题上,一定要落实到合同条款,要求几月几日之前必须迁出户口,否则卖方承担XX元的高额违约金。这一点不要抹不开面子,因为户口问题不归法院管,但是如果写入合同了,卖方不履行合同,就是民事纠纷,就属于法院的管辖范围了。

三、买二手房细节:税费

二手房的各项税费比较多,最多的也是容易出问题的,主要包括营业税、个税。其中营业税的税率为5.55%,按规定是卖方缴纳,但实际交易中,几乎都是由买方缴纳。营业税为什么重要,因为国家新的规定,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由以前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。也就是说原房主购买满两年就可以免这笔营业税,这个费用真不少啊。100万的总房款,营业税高达5.55万。所以,提前跟卖方确认是超过两年的房子,这非常重要。当然,如果没有超过两年,至少你心里是清楚这笔费用的。

另一笔费用是个人个人所得税,是交易总额1%或者两次交易差值的20%,原则上说卖方来缴纳,但实际上也是买方缴纳。免征这个税费的条件是,第一,是原房主的家庭唯一住宅,另一个是购买时间超过2年。如果两个条件同时都能满足,则可以免交个人所得税;其中任何一个条件不满足都必须要缴纳个人所得税。这笔费用也不少。

当然,其他包括测绘费、契税等等,这个按照国家的规定缴纳即可,不会产生麻烦。

以上我们重点说了买二手房必须重点关注的几个细节,当然还有一些其他细节,比如说了解房屋的装修情况、安全情况,可以从周围邻居进行打听,不要听信一面之词。其他还有一点就是购房合同,以上提的几个点,都要以明确的合同条款出现在合同中,绝不能让步,否则以后的交易就可能出现问题,中国有句老化,先小人后君子,只要做好以上这些,相信二手房购买也不再是问题。

选好二手房的几大秘诀:

秘诀1:核实身份做到产权清晰

21世纪不动产成都区域总经理助理舒宁特别提醒广大购房者,“购买二手房,首先最重要的一条就是要做到产权清晰。”

要做到产权清晰,就是对卖方的房主身份进行核实,“二手房买房方,要仔细核对卖方身份证与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。”房屋属于大宗物品交易,涉及的金额较大,因此,在交易过程中,一定要对卖方的房主身份进行准确无误的核实,以避免不法之徒冒充房主身份而造成不必要的经济损失。

舒宁还提醒,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。

秘诀2:正规中介避免钱财两空

相比于新房而言,二手房的交易程序要繁杂许多,“比如像签约、付款方式、约定违约责任等问题,许多购房者根本不清楚是怎么回事,更不要提和卖方谈的问题了。”因此,舒宁建议,“如果购房者没有相关经验,我认为买卖双方最好找一家正规、资质齐全的房屋中介机构帮助代为办理交易手续,虽然要支付一定的费用,但是可以省却不必要的麻烦。”舒宁介绍,在二手房交易过程中,房屋中介机构提供的另一项重要服务就是对房屋评估。

秘诀3:分步付款保证资金安全

在二手房交易过程中,付款问题也很重要。“一般情况下,二手房交易可以选择全付和按揭两种付款方式,但是在实际的操作过程中,一般采用全付。”

不过,针对全付这种付款方式,为了保证买方的资金安全,舒宁建议,买方可以按照定金首付款尾款这样分步付款的方式,买卖双方通过约定,买方在不同的时间阶段分别将不同的房款支付给房主,最大限度地避免交易风险,保证资金安全,“其中尾款的支付日期可以约定为房产过户的日期。”舒宁特别补充。

秘诀4:交接物业理清费用问题

与新房不同,由于二手房的已使用特点,在交易过程中,购房者要特别理清房主与物业之间的费用问题,仔细查看是否有物业欠费等。

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